A képviselőtestület döntése értelmében lehetővé tették, hogy az önkormányzati lakások bérlői kezdeményezzék lakásuk megvásárlását. A vételhez kedvezmények is kapcsolódnak, s ezek vonzóvá teszik az ajánlatot. Érdeklődők már vannak, több esetben a folyamat is elindult, az első adás-vételi szerződések aláírására azonban még várni kell. Vannak, akik attól tartanak, hogy egyesek nyerészkedési céllal vásárolják meg önkormányzati bérlakásukat, Ferjancsics László alpolgármester szerint azonban az önkormányzat igyekszik nagyon körültekintően eljárni minden esetben.
Jelenleg hány önkormányzati lakás van a városban?
„Több, mint 400. Ez jóval magasabb szám, mint a hasonló nagyságú településeké.”
Ezek közül hány van kiadva piaci és hány szociális alapon?
„A negyede – kevéssel több, mint száz – piaci alapú. Ezek nem keverendők össze a szabadpiaci albérleti díjakkal, hiszen ma Vácon 70-150 ezer forint között mozog egy átlagos lakás bérleti díja, míg az önkormányzatnál a ‘piaci’ díjon átlagosan 15-40.000 forintot értünk, vagyis harmadnyi, negyednyi összeget.”
A döntés alapján bárki kezdeményezheti – ha a szabályoknak megfelel – a lakás megvásárlását? Akár szociális, akár piaci alapon veszi bérbe a lakást?
„Igen, aki legalább 5 éve bérlő.”
Az előzetes számítások szerint várhatóan hány lakás kerül majd át így magántulajdonba?
„Nem határoztunk meg ilyen számot, eddig 11 megalapozott, döntésre előkészíthető írásbeli kérvény futott be, de ennél az érdeklődők száma jóval magasabb volt. Ezen számokban még nincsenek benne azok a kérelmezők, akik olyan lakásban laknak, melyeknél a ház nincs társasházasítva, valamilyen védelem alatt áll, esetleg éppen terhelt a ház tulajdoni lapja. Ezeknél még az eladási szándék megléte esetén is elhúzódó eljárásra kell számítani.”
A városi lakásokat ingatlanbecslő által megállapított piaci áron, de nagy kedvezménnyel értékesítik – mi indokolja a kedvezményt?
„Egyfelől a lakástörvény is tartalmaz kedvezményt. Ha a város nem adna további kedvezményt, akkor a szabadpiacon vásárolhatnának ugyanolyan összegért a bérlők, vagy hozzátartozóik lakást, ott, ahol akarnak. A törvényben rögzített kedvezményen túl eddig is tartalmazott további kedvezményt a rendelet, most ennek kulcsa kismértékben növekedett: például egyösszegű vásárlás esetén 20 %-ra. Vác még így is az alacsonyabb kedvezményeket nyújtó városok közé tartozik, például Győrben, Kecskeméten vagy Kaposváron 50 % a kedvezmény. Illetve van, ahol a korábbi, bérlő által a lakásra fordított értéknövelő beruházások is csökkentik a forgalmi értéket.”
Ebből várhatóan mennyi bevétele lesz a városnak és azt mire fordítják majd?
„Átlagban egy lakás eladásánál 12-18 millió forint bevétele lehet a városnak. Az elidegenítésből befolyó bevételek a lakástörvény alapján lakáscélokra és az ezekhez kapcsolódó infrastrukturális beruházásokra, valamint EU-források felhasználásához szükséges önrész biztosítására fordíthatók. Ezért sem megalapozott az a kritika, hogy az eladásokból befolyó bevételt feléli a város, mivel folyó kiadásokra (bérre, városüzemeltetésre) egy forint sem fordítható ebből.”
Az önkormányzati bérlakások számának csökkenése nem nehezíti-e majd az egyébként is hosszú várólistán szereplők kéréseinek teljesítését?
„Nagyon kevés önkormányzati lakás kerül vissza a bérlőktől évente. Az a jellemző, hogy a lakbért vagy egyéb kiadásokat nem fizetők, vagy jogcím nélküli használók lakásai kerülnek visszavételre. A bérlők nagy része akár évtizede, vagy évtizedek óta bérli a lakást, főleg az ő vásárlási szándékukra számítunk. Vagyis azokéra, akiknél a lakás visszaadására nagyon kicsi esély van, így az új igénylések ezen lakásokból a legkevésbé kielégíthetők. Megjegyzendő, minden önkormányzati ciklusban csökkent a bérlakásállomány, az előző ciklus városvezetése is többet eladott.”
Ha a város valakinek készpénzért elad egy lakást, az adás-vételi szerződésben ki lehet-e kötni garanciákat arra, hogy az ingatlant rövid időn belül nem adják tovább nyerészkedési céllal?
„Nem lehet kikötni. Az elővásárlási joggal érintett lakás elidegenítése során, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) általános szabályai szerinti adásvételi szerződés jön létre az önkormányzat, mint eladó és az elővásárlásra jogosult, mint vevő között. Amennyiben az elővásárlásra jogosult egy összegben fizeti meg az ingatlan vételárát, eleget tesz az adásvételi szerződésben vállalt legfontosabb kötelezettségének. Ennek megfelelően, az eladó is köteles alapvető kötelezettsége teljesítésére, azaz a tulajdonjog átruházására – a tulajdonos személyében bekövetkező változás ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetése is szükséges.
A Ptk.-ban nevesített és szabályozott szerződéses biztosítékok, garanciák közül az elidegenítési tilalom ingatlan-nyilvántartásba (tulajdoni lapra) történő felvezetése biztosíthatná az ingatlan megszerzését követő rövid időn belüli továbbértékesítés megakadályozását. Az elidegenítési tilalom azonban önállóan nem jegyezhető be, meg kell jelölni azt a jogot, melynek biztosítására szolgál – ez alól kivételt képez az öröklési szerződés, mely alapján önállóan bejegyezhető az elidegenítési tilalom.
Amennyiben a vevő teljes mértékben eleget tesz az adásvételi szerződésben vállalt kötelezettségének – megfizeti a vételárat -, nem marad olyan eladói jog, melynek biztosítására az elidegenítési tilalom kiköthető lenne.
Részletfizetés esetén ez a helyzet más, tekintettel arra, hogy a vételár kiegyenlítéséig, annak biztosítékául lehetőség van elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésére, a vevő tulajdonjogának bejegyzése esetén, azzal egyidejűleg.”
Hosszabb távon milyen elképzelései vannak a városvezetésnek az önkormányzati lakásgazdálkodással kapcsolatban? Korábban elkezdődtek szociális lakásépítések, például fecskelakások, lesz-e ennek folytatása?
„Először rendet szeretnénk: akik nem jogosultak a bérlakásokban lakni, vagy a közösségi együttélés normáit nem tartják be, azoknak távoznia kell. Mint ahogy a lakás, vagy nyaraló tulajdonnal rendelkezők sem maradhatnak önkormányzati bérlakásban. Ezt követően mérlegeljük, hogy a rendelkezésre álló források milyen felújítási vagy más kiadásokra nyújthatnak fedezetet.
A befizetett bérleti díjak nem fedezik a fenntartások költségeit, ráadásul az elmúlt években erősen elhanyagolt ingatlanállomány mintegy harmadát összesen több mint 80 millió forintos tartozás terheli. Volt olyan lakó, aki 2007 óta nem fizetett az önkormányzatnak, mégis a lakásban maradhatott, pedig egy szociális bérlakás esetében az összeg jóval alacsonyabb – döntő részben legfeljebb 15 ezer forint -, mint a szabadpiaci díj. De vannak 2-5 ezer forintos havi bérleti díjak is. A legnagyobb adós 3 millió forint feletti összeggel tartozott az év elején a városnak” – válaszolta kérdésünkre Ferjancsics László alpolgármester. ♦